Ejendomsvurdering 2024+: как считается ejendomsværdiskat и grundskyld после реформы

Ejendomsværdiskat — налог на стоимость жилья

База налога = ejendomsværdi (публичная оценка) минус 20%.

Ставка — 0,51% (5,1‰).

Выше порога прогрессии — 1,4% на превышение.

Порог прогрессии: 9 200 000 kr в 2024 и 2025, 9 007 000 kr в 2026 (vurderingsportalen.dk).

Пример из первоисточника: при оценке 2 000 000 kr база = 1 600 000 kr, налог = 8 160 kr/год.

Постоянная скидка для владельцев «до реформы»

Если жильё куплено до 1 января 2024 года, действует постоянная skatterabat: суммарный жилищный налог за 2024 год и далее не может превышать то, что было бы при продолжении старой заморозки.

Grundskyld — земельный налог муниципалитета

Формула: промилле муниципалитета × (grundværdi (стоимость земли) минус 20%).

Законный максимум — 30‰ (Ejendomsskatteloven §28) — сравните со старым правилом (16–34‰), которое отменено и не должно упоминаться как действующее.

На 2024–2028 годы каждый муниципалитет ограничен ещё точнее — конкретной цифрой из приложения к закону (bilag 1). Разброс фактических ставок 2025/2026: от 3,1‰ (Frederiksberg) и 5,1‰ (København) до 17,4–17,7‰ (Lolland, Varde) — актуальную ставку по конкретному муниципалитету смотрите на vurderingsportalen.dk.

Отдельная ставка для сельхозземли (produktionsjord): 1,2–7,2‰.

Оценки 2026 и 2027 годов: окончательные через прайс-индексацию, уже не «предварительные»

Политическое соглашение от 14 июня 2026 года между правительством, Venstre, Liberal Alliance и консерваторами, за которым в начале июля 2026 года последовал ускоренно принятый закон, изменило порядок формирования общих оценок 2026 и 2027 годов: вместо новой полной переоценки, оценка 2026 года считается прайс-индексацией оценки 2022 года к уровню цен 2026 года, а оценка 2027 года — индексацией оценки 2023 года к уровню 2027 года, по данным Danmarks Statistik. Эти цифры окончательные, а не предварительные — многолетний цикл «предварительно, пересчитаем потом», описанный для 2024–2026 в более ранних версиях этого гайда, к тому, как считаются цифры 2026/2027, больше не применяется.

По общему правилу саму прайс-индексированную оценку обжаловать (klage) нельзя — но собственник вправе запросить обычную, полную оценку с обычным правом обжалования, если считается, что индексированная цифра отклоняется от реальной рыночной стоимости объекта более чем на 20%. Базовая оценка 2022/2023 года, от которой считается индекс, сохраняет собственное обычное право обжалования на своих условиях.

Честная оговорка: механизм, базовые годы и порог в 20% подтверждены по тексту политического соглашения и независимым юридическим разборам (RSM Denmark, Lovguiden — см. источники), но точный номер итогового принятого закона я не подтвердил напрямую — если нужна ссылка на сам закон для конкретного случая, проверьте номер и дату LOV на retsinformation.dk или vurderingsportalen.dk перед тем, как на неё полагаться.

Что это значит при покупке

Для жилья с оценкой на 2026 или 2027 год спрашивайте, прайс-индексированная ли это цифра, и если да — похожа ли она на реальную рыночную стоимость объекта: расхождение примерно свыше 20% — повод спросить продавца или своего консультанта про запрос обычной оценки с правом обжалования, а не считать, что с этим ничего нельзя сделать.

Для зарубежной недвижимости у датских налоговых резидентов действуют отдельные правила расчёта (нет публичной оценки — используется расчётная рыночная стоимость, обновляемая раз в 2 года).

Частые вопросы

Моя ejendomsvurdering на 2026 или 2027 год — окончательная или предварительная?

После реформы середины 2026 года оценки 2026 и 2027 годов окончательные — они считаются прайс-индексацией оценки 2022 или 2023 года к текущему уровню цен, а не новой полной переоценкой. Это уже не «предварительные» цифры, как в более ранних циклах оценки.

Можно ли обжаловать прайс-индексированную оценку?

Саму индексированную цифру — как правило, нет, но можно запросить обычную, полную оценку с обычным правом обжалования, если считается, что индексированное значение отклоняется от реальной рыночной стоимости более чем на 20%.

Может ли grundskyld вырасти резко после реформы?

По новым правилам муниципалитет ограничен и общим потолком 30‰, и индивидуальным лимитом по bilag 1 на 2024–2028 годы — резкий скачок сверх этих рамок невозможен по закону.

Что если я купил жильё в 2025 году — распространяется ли на меня skatterabat?

Нет, постоянная скидка привязана к владению до 1 января 2024 года.