Гражданин России без 5 лет проживания в Дании может купить квартиру?

Только с разрешением Минюста через Civilstyrelsen; льгота ЕС/ЕЭЗ на граждан не-ЕС/ЕЭЗ не распространяется.

Гражданин Германии может купить дом в Дании без разрешения?

Да, если это будет его постоянное круглогодичное жильё или предпосылка для ведения бизнеса там — льгота ЕС/ЕЭЗ (BEK nr 764/1995, §3) это покрывает, и он подаёт декларацию в земельный реестр вместо заявления на разрешение.

А дачу (sommerhus) можно купить иностранцу?

Сложнее даже для граждан ЕС/ЕЭЗ — льгота ЕС/ЕЭЗ прямо исключает летние дома, по протоколу к датской ратификации Маастрихтского договора 1992–1993 годов, поэтому действует обычное правило о резидентстве или разрешение Минюста.

Есть ли отдельная льгота для граждан северных стран?

Нет — северные страны-члены ЕС (Швеция, Финляндия) и ЕЭЗ (Норвегия, Исландия) подпадают под саму льготу ЕС/ЕЭЗ, а не под отдельную «нордическую» категорию.

Могут ли иностранцы купить жильё в Дании: правило 5 лет и когда нужно разрешение Минюста

Автор Lumi · Обновлено: 29 авг. 2026 г., 00:00 UTC

Датское законодательство ограничивает покупку недвижимости для тех, кто не жил в стране. Разбираем правило, реальный механизм льготы ЕС/ЕЭЗ и что будет, если разрешение не получить.

Этот гайд описывает правила и практику страны Дания.

В отличие от большинства стран ЕС, Дания сохраняет отдельный закон, ограничивающий покупку недвижимости иностранцами и даже датчанами, долго прожившими за границей — Erhvervelsesloven. Незнание этого правила — частая причина сорванных сделок у иностранных покупателей.

Кому нужно разрешение

§1 Erhvervelsesloven (LBK nr 265 af 21/03/2014): тот, кто не проживает в Дании и не прожил там в сумме 5 лет, может приобрести недвижимость только с разрешения Минюста (Justitsministeriet). Пять лет не обязаны быть непрерывными.

То же требование распространяется на компании и объединения без зарегистрированного офиса в Дании (§1 stk.2).

На практике заявления рассматривает Civilstyrelsen (подразделение Минюста).

Когда разрешение НЕ требуется

Наследование, раздел совместно нажитого имущества супругов при разделе, дарение прямым родственникам по восходящей/нисходящей линии (§2).

Льгота ЕС/ЕЭЗ — декларация вместо разрешения, отдельной «нордической» льготы нет

§3 Erhvervelsesbekendtgørelse (BEK nr 764 af 18/09/1995) освобождает граждан стран ЕС и ЕЭЗ от необходимости получать разрешение Минюста, если объект станет постоянным круглогодичным жильём покупателя, либо если приобретение — предпосылка для ведения самостоятельной деятельности или оказания услуг в Дании. Вместо заявления на разрешение покупатель подаёт декларацию (erklæring) в земельный реестр в момент регистрации акта (тинглизинг).

Отдельной льготы именно для «северных стран» рядом с льготой ЕС/ЕЭЗ нет — официальное разъяснение Дании (um.dk) описывает это исключительно как льготу для граждан ЕС/ЕЭЗ; Швеция и Финляндия подпадают под неё как члены ЕС, Норвегия и Исландия — как члены ЕЭЗ, а не через отдельную «нордическую» категорию. Формулировка «льгота для ЕС/ЕЭЗ и северных стран» как двух разных групп на самом деле называет одну и ту же группу стран дважды, а не добавляет ещё одну.

Эта льгота не распространяется на летние дома (sommerhuse): даже гражданин ЕС/ЕЭЗ, покупающий летний дом, подпадает под общие правила Erhvervelsesloven (разрешение Минюста или тест на 5 лет проживания). Исключение — не просто «практика»: оно следует из протокола, который Дания приложила к своей ратификации Маастрихтского договора в 1992–1993 годах (датская оговорка о летних домах), позволяющего Дании сохранять ограничение на покупку вторых домов негражданами-резидентами даже для граждан других стран ЕС.

Что будет, если разрешение не получено

§8: министр предписывает владельцу продать объект в срок от 6 месяцев до 1 года.

§10: неподача заявления в срок карается штрафом.

Практический совет для сделки

Уточняйте резидентский статус и гражданство покупателя ДО подписания предварительного договора. Заявление покупателя не из ЕС/ЕЭЗ на разрешение подаётся в течение 6 месяцев с момента передачи права (§3 Erhvervelsesloven), но лучше начинать процесс заранее, чтобы не рисковать сделкой; покупателю из ЕС/ЕЭЗ, планирующему постоянное проживание в объекте, стоит подтвердить порядок декларации с оформляющим юристом или земельным реестром, а не считать, что нужно разрешение.

Частые вопросы

Гражданин России без 5 лет проживания в Дании может купить квартиру?: Только с разрешением Минюста через Civilstyrelsen; льгота ЕС/ЕЭЗ на граждан не-ЕС/ЕЭЗ не распространяется.
Гражданин Германии может купить дом в Дании без разрешения?: Да, если это будет его постоянное круглогодичное жильё или предпосылка для ведения бизнеса там — льгота ЕС/ЕЭЗ (BEK nr 764/1995, §3) это покрывает, и он подаёт декларацию в земельный реестр вместо заявления на разрешение.
А дачу (sommerhus) можно купить иностранцу?: Сложнее даже для граждан ЕС/ЕЭЗ — льгота ЕС/ЕЭЗ прямо исключает летние дома, по протоколу к датской ратификации Маастрихтского договора 1992–1993 годов, поэтому действует обычное правило о резидентстве или разрешение Минюста.
Есть ли отдельная льгота для граждан северных стран?: Нет — северные страны-члены ЕС (Швеция, Финляндия) и ЕЭЗ (Норвегия, Исландия) подпадают под саму льготу ЕС/ЕЭЗ, а не под отдельную «нордическую» категорию.